顾延熙：日本在新加坡发行证券的房地产项目值得关注

继美国之后，新加坡也尝试过证券认股权证的发行融资，这需要关注债券发行因素和投资者资格等监管问题。

原文标题：“我们需要关注这个新加坡房地产资产上市融资的数字项目”，作者是CBX研究院创始人兼总裁、区块链和加密数字资产行业的从业者和研究人员

据媒体报道，日本一个房地产项目目前正在新加坡以证券形式融资。这种融资方式以前在美国也有过，即以证券化的方式。然而，美国并没有在这方面继续发展。现在这种融资方式在新加坡也开始了同样的尝试。这种融资方式是否可行，项目能否顺利完成备受关注。众所周知，房地产市场是一个非常大的市场。在这种缺乏流动性的资产类中，实际上有大量资金积压。如果这个项目被证明是可行的，它将为房地产在全球二级市场的流通创造一个非常好的先例。

这个项目由两家日本公司经营。房地产公司是Tosei，金融公司是Tokai Tokyo。两家公司将要融资的房地产是Tosei在东京拥有的价值10亿美元的商业房地产。托西计划以写字楼未来的租金收入作为抵押品发行证券。证券通函的发行和交易在新加坡的istox进行。Istox是基于区块链技术的数字资产交换。根据istox网站上的信息，它已经发行了基于私募股权基金的数字资产，但还没有看到以房地产为基础的融资项目。现在这个日本的房地产项目可能是这个平台上的第一个。

这种融资项目最早出现在美国是在2018年。这个地区最**的项目是圣雷吉斯科罗拉多滑雪场的一家酒店房地产。圣雷吉斯房地产的部分所有权得到了认证，并进行了私人融资。但在那个项目之后，美国市场上就再也没有这样的项目了。我认为，主要原因是，这项资产应该按照另类资产的监管规定进行操作。另类资产的投资者必须是合格的投资者。对合格投资者的要求很高，所以这批投资者非常少。此外，此类投资者在完成私募后，需要持有约一年的时间在二级市场上市流通。这样的监管要求显然降低了这种融资方式的吸引力。

现在在新加坡市场，以房地产为基础的融资也采用同样的方式。本工程应特别注意以下几个方面。

首先要注意的当然是债券发行的基本要素。考虑到此次融资是在全新平台上进行的，此次发行的数字债券总量是多少，利率是多少，预计未来用于保证还款的租金收入是多少，分红机制如何保障等，特别值得注意的是，这种融资与传统的类似融资有何不同。至少有一点是肯定的，这种融资规模远小于传统的房地产融资。这是数字债券融资的一个基本特征。据悉，截至2018年底，新加坡共有42个REITs项目，总市值达848亿新元。因此，每个REITs项目的规模约为20亿新元，约100亿元人民币。目前，该项目计划发行的融资规模将远低于100亿元。仅此一点就非常重要。房地产融资规模也将大幅减少。即使融资利率高于传统的REITs融资，这种融资也是非常有价值的。

能够参与这项投资的投资者群体也非常重要。新加坡以前的法规也要求新加坡居民必须是合格的投资者。这仍然是即将到来的融资项目的要求吗？对海外投资者有什么要求？根据日本相关规定，此类项目不能提供给日本公民。在新加坡为这些项目融资的投资者群体直接决定了这些项目是否可行。

**，这个项目最有趣的一个方面是，运营该项目的日本金融公司还计划在日本建立一个类似istox的数字资产交易所。这方面的发展也非常值得注意。我认为未来的数字资产交换必须是国际化的，因为它的技术基础是国际化的，而且从一开始就不受国界的限制。因此，要充分发挥区块链技术对证券业的价值，首先要考虑在未来数字资产交易所的设置上支持国际化。如果这家日本金融公司也在日本建立类似的数字资产交易所，那么它与istox在技术和业务方面的合作是非常有趣和值得关注的。

据媒体报道，该项目计划于8月开工。应特别注意项目的进度。