中国的房地产业可能陷入困境 但商业地产却是亮点

商业地产是中国房地产的一大亮点，与住宅市场的低迷形成鲜明对比，房地产分析师和开发商表示，办公室、仓库和商业园区证明具有弹性，并继续提供稳定的租金收入——尽管由于需求疲软而有所折扣。

香港上市房地产集团合景泰富集团最近表示，今年上半年办公室和其他商业地产的租金收入增长了 6%，尽管中国的住房开发和销售收入同比下降了近 37% .

同样，房地产集团旭辉控股公布上半年中国房屋销售同比下降 23%，但报告其房地产投资收入增长 69.5%。

7
月，香港恒隆地产公布上半年利润小幅增长，副主席陈伟业称其为“惊喜”。尽管该公司报告称，由于大流行的封锁，商场和酒店的收入有所下降，但优质写字楼的租金却飙升了
16%。

“办公室对我们来说做得非常好。它现在约占我们中国大陆收入的
20%。而且它非常有弹性。我知道并非所有开发人员都有相同的经历。所以是的，我们将继续关注办公室，”Chan 在 7 月底告诉 CNBC 的“Squawk Box
Asia”。

恒隆主要在中国内地投资商业地产，其在无锡、昆明和武汉的写字楼出租率继续上升，而沉阳和上海的出租率在新租金前景黯淡的情况下保持稳定。

商业领域的优势

房地产咨询公司 Lauressa Advisory 合伙人 Nicholas Spiro
表示，中国商业地产投资者及其租户没有面临与住宅同行相同的困难，后者正在努力应对销售放缓以及经济衰退和债务压力。

商业部门也未能幸免席卷整个房地产市场的信心危机。虽然一些投资者出售资产以保持流动性，但斯皮罗表示，商业部门通常有更多的支持性政府和财政政策。

斯皮罗说：“虽然北京正在寻求在不破坏经济的情况下消除住宅市场的泡沫，但它正在优先考虑对基础设施和新经济的投资，这尤其有利于工业和物流房地产行业。”

他还看到了中国商业领域的增长空间，“二线城市的进一步发展空间巨大”。

“中国公司的保守心态——这使得大流行引发的工作模式变化比美国和英国更成问题——从长远来看，这对该行业来说是个好兆头，”他说。

除了更广泛的支持政策外，****还有更直接的计划来帮助房东，例如降低城市土地使用税和向房东提供补贴以支付减免的租金。

至于租户，尽管面临封锁和中国零疫情政策的挑战，但全球房地产投资者海因斯认为零售和办公空间的需求正在上升，因为企业在低迷的市场中看到了导致许多开设办公室或租赁空间的机会。

“我们看到零售商利用当前的市场重置来尝试新的品牌概念和体验，”在中国大陆进行房地产投资的海因斯中国区负责人克莱尔·科米尔·蒂尔克 (Claire
Cormier Thielke) 说。

“对于办公室，我们看到租户希望升级到更适合他们需求的空间和位置，以及更现代、更协作的工作。”

总而言之，中国商业地产板块的韧性在于其反弹速度快于住宅板块。

根据房地产咨询公司世邦魏理仕的**中国更新，今年第一季度和第二季度——在中国最严重的上海封锁期间——新办公楼供应和租金分别下降了 56% 和
75%。

世邦魏理仕跟踪的 18 个市场的租金下降。该公司的全国租金指数环比下降 0.5%。

零售租赁也受到重创，第二季度的租金比上一季度暴跌 44%，比去年同期暴跌 87%。

物流表现较好，第二季度租金上涨，但与去年相比有所下降。

下来但不出来

但与房地产不同的是，商业部门正在反弹，特别是在封锁结束和政府激励措施启动后，世邦魏理仕表示。世邦魏理仕还预计，除零售外的商业部门在今年剩余时间内表现良好。

房地产咨询公司 Cushman & Wakefield 大中华区租户研究负责人 Shaun Brodie
表示，复苏将来自金融、技术、媒体和电信以及生命科学领域的租户对空间的需求。

“进入2022年，中国中央和地方政府采取积极措施应对疫情，有效促进经济平稳增长，”布罗迪说。

投资研究公司 MSCI 上个月表示，中国的商业地产销售和交易流量也有所放缓。

MSCI 亚洲房地产研究主管 Benjamin Chow
再次表示，与房地产市场不同，商业地产市场的交易复苏更为强劲，因为许多不受融资限制影响的参与者仍在寻求买卖资产。

“国内机构就是一个很好的例子——它们是今年**的买家群体。在这个群体中，有保险支持的参与者、银行和金融集团是今年迄今为止**的商业房地产购买者，”他说。

“另一个买家群体包括去年引起轰动的企业，并且在 2022 年仍然相对活跃。”

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