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为什么这几年房价暴涨(房价是暴跌了吗)

2022年对于楼市来说是不平凡的一年,甚至比2020年的新冠肺炎疫情更令人担忧。我们来对比一下:2020年2-5月,商品房销售面积累计增速分别为-39.9%、-26.3%、-19.3%和-12.3%,而2022年2-5月,商品房销售面积累计增速分别为-9.3%。然而,面对楼市销量的

为什么这几年房价暴涨(房价是暴跌了吗)

2022年对于楼市来说是不平凡的一年,甚至比2020年的新冠肺炎疫情更令人担忧。我们来对比一下:2020年2-5月,商品房销售面积累计增速分别为-39.9%、-26.3%、-19.3%和-12.3%,而2022年2-5月,商品房销售面积累计增速分别为-9.3%。

然而,面对楼市销量的下滑,国家并没有无动于衷,而是开始加大楼市调控力度。据不完全统计,上半年全国180个城市楼市调控累计次数超过500次,主要以增加楼市成交量为主。由于中国的“因城施策”政策,地方政府拥有更大的权力来调控房地产市场。只要不违背“房住不炒”的基调,调控基本可以允许。然而,

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比如最近东莞发布了《关于加强分类指导优化住房限购政策的通知》。楼市新政显示,自7月4日起,东莞住房限购区域调整为莞城街道、东城街道、程楠街道、万江街道、松山湖高新技术产业开发区,其他区域限购政策暂停。之前东莞基本全市限购,现在部分限购,意图也很明显。在这里,你不妨多了解一下。东莞经济在全国还算不错,还帮扶了云南省昭通市的6个县区,分别是昭阳、鲁甸、巧家、镇雄、宜良、威信。虽然这是国家的任务,但东莞开发区的经济必然会受到更多的关注。但这次取消那些地段不好的楼盘的限购,基本上是出于“城市扩张,人口增加”给城市带来经济增长的愿望。

其实楼市的根本问题已经存在,只是处理起来有点棘手。双拳难敌四手。希望通过楼市调控恢复销量,希望房价不跌稳定土地市场。那么楼市的根本问题是什么?从事房地产行业多年的业内人士透露了三个原因:

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一、人才、经济被虹吸,导致被虹吸城市的楼市也被虹吸

以前想富,需要先修路,等路修完了经济基本能翻倍。而中国的基础设施高速发展了十几年,交通便利成为一些城市人口常年外流的正当理由,比如郑州至济南高铁。在一些网友看来,高铁开通之日,就是济南吸纳郑州人才之时。这是什么意思?简单的道理就是水往低处流,人往高处走,最终会造成精英群体从大城市到小城市的局面。人口外流现象会加剧,人口增长率会下降。农村城市很难弥补人口流出的空白,这对楼市不是好事。一方面,经济需要人来发展,人口流失意味着经济创造总量会减少;另一方面,经济总量减少,楼市成交下降,形成恶性循环。

很现实,二线城市想挤进一线城市行列,三线城市想挤进二线城市行列。长期来看,发现楼市是支撑经济增长的中坚力量,所以各个城市都在大力发展楼市,**楼市的消化需要大量的人口增长来支撑。二线城市影响不大,三线城市甚至可能忽略不计。四五线城市基本不会出现。**虹吸形成,乐在其中。据智联**发布的《中国城市人才吸引力排名:2022》数据显示,2021年,北京、上海、深圳、广州、杭州、成都、苏州、南京、武汉、长沙位列城市人才吸引力前10名。人才吸引能力强的城市吸引了同样人才吸引能力的城市人口,人口流出的城市住房供给不变,导致库存增加,销量下降,房子越来越难卖。

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购房需求减少,购房信心下滑

2019年至2021年,我国商品房销售面积一直保持17亿平方米以上的销量,仍是棚改计划的收尾阶段。随着老旧小区改造方案的到来,棚改**前期的购房需求迟早会被消化。从2022年开始,恰好是棚改释放的购房需求消化的时期。同时,2020年8月,住建部**对房企适用“三条红线”。今天,

需求和购房信心的降低,可以直接从期房的销售数据反映出来。2021年初至今,2月期房销售面积同比增长113%,为5年来**增幅,期房销售面积达到5年来**点,达到14061.8万平方米。但是,期房的销售只是昙花一现,年底从113%下降到0.7%。这种下降趋势在2022年仍未得到缓解。甚至还有持续下降的趋势,从2022年2月的-17.2%下降到4月的-31.4%。相反,现房销售同比保持正增长。到5月份,现房累计销售增速已经达到4%。明显的信号是,全国龙头房企出售的拍卖行大面积停工,加上媒体曝光的一些烂尾楼的情况,导致人们不愿意继续购买拍卖行。

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土地市场坚挺,土价下降无果

诸葛找房数据研究中心发布的《2022年上半年房地产市场总结与展望|土地》数据显示,2021年上半年全国重点一二线城市成交楼面价为5589.31元/平方米,创历史新高,而2022年上半年楼面价为5512.96元/平方米,创历史新高。与2021年下半年相比,楼面价上涨23.55%。虽然部分城市的楼面价有所下降,但对于房价收入比来说还不够。众所周知,土地的楼面价占房价的30%-40%。一个楼面价7000元/平方米的土地,房价至少要达到23000元/平方米,再加上税费、材料、人工等等。

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综上所述,库存增加、房价高、信心不足是楼市销量下滑的关键问题。当然,从城市化率来看,房价下跌也是可以预见的事实,是房地产软着陆的必然过程。所以,不必过于担心楼市销量下滑。房子的最终功能简单来说就是住,选择一套适合自己家庭的房子更重要。这也反映了一个现实:目前楼市发展的目标群体其实是刚需改善。

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更新时间:2023年02月28日

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