为什么这几年房价暴涨(房价是暴跌了吗)

2022年对于楼市来说是不平凡的一年，甚至比2020年的新冠肺炎疫情更令人担忧。我们来对比一下:2020年2-5月，商品房销售面积累计增速分别为-39.9%、-26.3%、-19.3%和-12.3%，而2022年2-5月，商品房销售面积累计增速分别为-9.3%。

然而，面对楼市销量的下滑，国家并没有无动于衷，而是开始加大楼市调控力度。据不完全统计，上半年全国180个城市楼市调控累计次数超过500次，主要以增加楼市成交量为主。由于中国的“因城施策”政策，地方政府拥有更大的权力来调控房地产市场。只要不违背“房住不炒”的基调，调控基本可以允许。然而，

比如最近东莞发布了《关于加强分类指导优化住房限购政策的通知》。楼市新政显示，自7月4日起，东莞住房限购区域调整为莞城街道、东城街道、程楠街道、万江街道、松山湖高新技术产业开发区，其他区域限购政策暂停。之前东莞基本全市限购，现在部分限购，意图也很明显。在这里，你不妨多了解一下。东莞经济在全国还算不错，还帮扶了云南省昭通市的6个县区，分别是昭阳、鲁甸、巧家、镇雄、宜良、威信。虽然这是国家的任务，但东莞开发区的经济必然会受到更多的关注。但这次取消那些地段不好的楼盘的限购，基本上是出于“城市扩张，人口增加”给城市带来经济增长的愿望。

其实楼市的根本问题已经存在，只是处理起来有点棘手。双拳难敌四手。希望通过楼市调控恢复销量，希望房价不跌稳定土地市场。那么楼市的根本问题是什么？从事房地产行业多年的业内人士透露了三个原因:

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一、人才、经济被虹吸，导致被虹吸城市的楼市也被虹吸

以前想富，需要先修路，等路修完了经济基本能翻倍。而中国的基础设施高速发展了十几年，交通便利成为一些城市人口常年外流的正当理由，比如郑州至济南高铁。在一些网友看来，高铁开通之日，就是济南吸纳郑州人才之时。这是什么意思？简单的道理就是水往低处流，人往高处走，最终会造成精英群体从大城市到小城市的局面。人口外流现象会加剧，人口增长率会下降。农村城市很难弥补人口流出的空白，这对楼市不是好事。一方面，经济需要人来发展，人口流失意味着经济创造总量会减少；另一方面，经济总量减少，楼市成交下降，形成恶性循环。

很现实，二线城市想挤进一线城市行列，三线城市想挤进二线城市行列。长期来看，发现楼市是支撑经济增长的中坚力量，所以各个城市都在大力发展楼市，**楼市的消化需要大量的人口增长来支撑。二线城市影响不大，三线城市甚至可能忽略不计。四五线城市基本不会出现。**虹吸形成，乐在其中。据智联**发布的《中国城市人才吸引力排名:2022》数据显示，2021年，北京、上海、深圳、广州、杭州、成都、苏州、南京、武汉、长沙位列城市人才吸引力前10名。人才吸引能力强的城市吸引了同样人才吸引能力的城市人口，人口流出的城市住房供给不变，导致库存增加，销量下降，房子越来越难卖。

购房需求减少，购房信心下滑

2019年至2021年，我国商品房销售面积一直保持17亿平方米以上的销量，仍是棚改计划的收尾阶段。随着老旧小区改造方案的到来，棚改**前期的购房需求迟早会被消化。从2022年开始，恰好是棚改释放的购房需求消化的时期。同时，2020年8月，住建部**对房企适用“三条红线”。今天，

需求和购房信心的降低，可以直接从期房的销售数据反映出来。2021年初至今，2月期房销售面积同比增长113%，为5年来**增幅，期房销售面积达到5年来**点，达到14061.8万平方米。但是，期房的销售只是昙花一现，年底从113%下降到0.7%。这种下降趋势在2022年仍未得到缓解。甚至还有持续下降的趋势，从2022年2月的-17.2%下降到4月的-31.4%。相反，现房销售同比保持正增长。到5月份，现房累计销售增速已经达到4%。明显的信号是，全国龙头房企出售的拍卖行大面积停工，加上媒体曝光的一些烂尾楼的情况，导致人们不愿意继续购买拍卖行。

土地市场坚挺，土价下降无果

诸葛找房数据研究中心发布的《2022年上半年房地产市场总结与展望|土地》数据显示，2021年上半年全国重点一二线城市成交楼面价为5589.31元/平方米，创历史新高，而2022年上半年楼面价为5512.96元/平方米，创历史新高。与2021年下半年相比，楼面价上涨23.55%。虽然部分城市的楼面价有所下降，但对于房价收入比来说还不够。众所周知，土地的楼面价占房价的30%-40%。一个楼面价7000元/平方米的土地，房价至少要达到23000元/平方米，再加上税费、材料、人工等等。

综上所述，库存增加、房价高、信心不足是楼市销量下滑的关键问题。当然，从城市化率来看，房价下跌也是可以预见的事实，是房地产软着陆的必然过程。所以，不必过于担心楼市销量下滑。房子的最终功能简单来说就是住，选择一套适合自己家庭的房子更重要。这也反映了一个现实:目前楼市发展的目标群体其实是刚需改善。

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