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reits基金收益(reits基金收益来源)

2022年的第一只REITs基金,下周四就可以「打新」了。去年参与过的小伙伴,应该还记得当时的火爆场面。我当时拿了10万元认购,实际只买到了几千块(配售比例1.75%-12.29%),到今年也有2000多的收益了。和有些支棱不起来的股市相比,前两批REITs基金的涨幅挺不错的:基本都是赚钱的,平均涨幅大约29%;最牛的

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2022年的第一只REITs基金,下周四就可以「打新」了

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去年参与过的小伙伴,应该还记得当时的火爆场面。我当时拿了10万元认购,实际只买到了几千块(配售比例1.75%-12.29%),到今年也有2000多的收益了。

和有些支棱不起来的股市相比,前两批REITs基金的涨幅挺不错的:

基本都是赚钱的,平均涨幅大约29%

最牛的一只从去年6月份上市以来,已经累计涨了59.4%

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这也难怪大家对REITs的兴趣越来越高涨了。

今天我们就来仔细聊一聊:

REITs基金的三种赚钱方式

为什么会涨这么多?还能买吗?

*风险提示:投资有风险,决策需谨慎。

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REITs基金的三种赚钱方式

REITs基金的中文是「不动产投资信托基金」,而我们今天聊的呢,是其中比较特别的一类不动产——基建。

基金公司汇集投资者们的钱,去投资数亿、数十亿才能参与的基建项目,比如我们俗称的「铁公机」(铁路、公路、机场)。

也就是说,这些REITs基金可以让我们成为基础设施「收租人」。

*不了解REITs基金的朋友,可以点击:

超全REITs指南

买这类基金,是怎么赚钱的呢?

我们普通人投资房子,收益来源通常是买卖价差,以及收取房租;而投资股票,赚的主要是股价上涨的部分。

REITs基金的收益来源,你可以简单理解为三者的组合:收租、资产增值、价格上涨。

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我们一个个来看。

1)现金分派

目前,我国发行了两批共11只公募REITs,每个REITs都对应了一个基础设施项目,会把超过80%的钱都投资到一个项目里头——

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这些基础设施资产一旦开始运作,就能收取到稳定的现金流,比如租金或过路费。

根据规定,基金每年都要将可以分配金额的90%返还给投资者。

比如即将上市的华夏交建REIT,管理人会用募集到的资金购买高速公路的特许经营权,通过收取过路费、路边广告牌招商赚取收益,定期分派给投资者。

2)资产升值

比如管理人用1个亿买了物流园区,在精心经营一段时间后,园区招商引资效果显著,估值升到了2个亿,这部分增值也会计入基金的资产中。

3)二级市场溢价

这个部分,可能会稍微难理解一点,涉及到了REITs在二级市场的交易。

简单来说,就是你从基金公司买了份额之后,可以在「二手市场」卖给其他投资者。

卖出的价格呢,则是像股票一样实时变动的。

如果「二手价格」比实际的价格高,我们就赚到了其中「二级市场溢价」

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为什么涨了那么多?

你可能会好奇,去年5月份发行的REITs产品,为啥能涨那么多呢?

之前估算的年化收益率不是6%-8%吗?

不到一年的时间,平均上涨了29%,这背后最主要的原因,还是和二级市场的火爆有关——

下有4%的政策保底,上有8%的市场预期,这样稳健型的优质资产在当下的市场太稀缺了。

我们可以具体从三个方面来分析。

1. 钱便宜了,提高REITs回报

从去年年底开始,央行为了稳增长,开启了新一轮宽松周期,先后宣布了「降准」和「降息」的政策。

换句话说,企业借钱就变得更便宜了,会更多地借钱投入生产。

此时REITs资产的出租率就会改善,租金也可能会增长,提升投资者能得到的回报。

与此同时,利率低了,资产的市场价也会涨一涨,所以REITs投资的不动产也会增值。

2. 钱更多了,追逐稀缺资产

借钱的人多了,市场上的资金更为充裕,多出来的钱自然要找地方去。

然而,开年以来又是国际冲突、又是美联储加息,让全球股市一路下跌,最近有新闻说新发基金都募不到钱了。

在这样的背景下,分红稳定、预期收益能达到6%左右的REITs就成了「香饽饽」,大家纷纷涌入二级市场抢购,价格一路上涨。

以至于基金管理人不得不主动发公告,提示风险,来给自己降降温。

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3. 产品有限,流通规模小

目前为止,REITs的数量只有11只,规模是460亿。

由于在发行时,原始权益人、机构投资者为了和投资者利益绑定,份额有锁定期(1-5年不等),这段期间他们是不能卖出的。

所以,实际的REITs可交易的流通规模也就150亿左右,还不如一些股票的市值大。

当过多的资金,追逐稀缺的资产,价格自然就容易上涨。

也要提醒你的是,现在的价格来看,REITs的性价比可就没那么高了。

巴菲特曾经说过,一笔「好投资」既需要选择「好资产」,也需要等待「好价格」。

已经上市的REITs 基金在平均上涨29%后,并不建议大家在这个时候买入

并且, 去年上市的第一批REITs马上要满一周年了,原先被锁定的机构投资者份额等到可以卖出时,也会给市场带来抛售压力。

如果你有之前认购的份额,也不妨择机卖出,落袋为安。

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「REITs打新」指南

下周五(4月7日)开启的「REITs打新」,仍然可以参与。

因为咱们是用认购价格买入,不存在二级市场溢价。

从数据看,REITs保持着打新的「不败金身」:在发行后的**交易日全部上涨。

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去年第二批REITs基金认购的时候,由于大家热情格外高涨,配售比例只有2%。

也就是说,你本来想买1000块,结果只能分到20块,原定于2天的发行期只用了1天就提前结束了。

这次上市的华夏交建基金会不会延续这个趋势呢?

大概率是会的。

在其他资产收益不给力,REITs回报又不错的情况下,气氛已经烘托到这儿了,想必会吸引不少投资者的目光。

这次准备发行的华夏交建REIT,底层资产是湖北嘉鱼-赤壁-通城的嘉通高速公路

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图片来源:招募说明书

需要注意的是,它可是个「重量级」选手,预计募集资金的规模在80-100亿之间。

从「涨跌幅」这个指标来看,市场对「大规模」的资产认可度没那么高。

所以,想期待首日大涨的话,可能得失望了,薅个羊毛还是有希望的。

也要提醒一下,由于配售比例低,有的朋友为了增加中签率,可能会申购超出自己能力范围的资金。

但如果公布的中签率提升、或者上市后破发,会产生一定风险,大家还是要量力而行~

总的来说,在监管部门的精挑细选下,前几批REITs的资产质量还是很不错的,我们可以适当参与打新

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常见问题

接下来,我整理了几个常见问题的回答,供你参考。

1. REITs可以在哪儿打新呢?

我们有2个选择:场内认购或者场外认购。

场内指的是用证券账户认购——

首先,在认购期当天(华夏交建的认购期是4月7日-4月8日,如果认购火爆可能在7日收盘后提前结束认购)或之前用证券账户开通「基础设施基金交易权限」,权限立即生效。

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然后,在认购期间的交易时间内(9:30-11:30,13:00-15:00),输入要购买的REIT代码(华夏交建的代码是「508018」),输入打新金额,点击「确认」即可。

接着,等REITs上市后,就可以卖出啦~

场外指的是在基金销售平台(基金公司、发行方指定的代销平台)认购——

选择这种方式的话,在认购期间可以通过指定的基金销售平台进行认购;

需要注意的是,如果你想卖出的话,还得通过「转托管」的方式,将份额转到证券账户卖出。

除非你对「转托管」的流程很熟悉,否则还是建议用场内证券账户操作,买入卖出会方便点。

2. REITs打新一手需要多少钱?

这个要看每只REITs发行时的规则了,都不太一样。

比如去年12月发行的越秀高速对场内的**要求是认购1000份,每份7元,参与的门槛要7000元;

而即将发行的华夏交建认购金额**是1000元,超过1000元的按1元递增就行,要求降低了不少~

3. 打新有手续费吗?

按照华夏交建《询价公告》披露的信息,认购500万以内,需要0.4%的认购费,超过500万,统一收1000元/笔。

不过,不是所有的申购资金都会收钱,只有你认购的那部分会收取。

比如你想买1000块,但认购太火爆,配售比例只有2%,你分到了20块的份额,那么认购费就是0.08元(20*0.4%=0.08)

4. 没确认份额的退款什么时候到账?

按照公告,没被确认的资金预计会在认购期后的一周,也就是4月13日前退回账户。

估计这次打新的配售比率也不会太高,大家可以按照时间表做好资金安排~

5. REITs什么时候会上市?

参照已上市REITs的发行时间来看,基本在认购后的3周内上市。比如华夏交建的认购时间是4月7日,上市时间可能会在月底。

**再提醒一下大家,考虑价格波动和底层资产的复杂性,即便把REITs作为资产配置的一环,但占资产的比重也不要超过5%。

好啦,关于REITs基金的话题就跟你聊到这儿~

**,附上一张总结图,欢迎点赞、收藏、转发给需要的朋友。

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更新时间:2022年12月24日

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