深度：ISTOX得到重庆的支持，大中华区的STO合规流程能否启动

Istox以新加坡政府为背景，宣布完成5000万美元融资。引起人们关注的是，重庆市金融管理局与其合作，并表示将积极争取相关政策的批准。sto会成为中国加密界的一个突破吗？

1、 房地产投资信托

1STO和REITs的价值和意义；Sto（security token offering）是指证券化的资产基础证券的发行，如房地产证券和石油证券。其目标是在合法合规的监管框架下进行证券公开发行。

REITs（real estate investment trusts）是一种通过发行收益凭证的方式募集特定多数投资者的资金，由专门的投资机构管理，并将综合投资收益按比例分配给投资者的信托基金。

无论是sto还是REITs，都能增加优质资产的流动性，有效盘活现有资产，填补现有金融产品的空白，拓宽社会资本的投资渠道，提高直接融资比重，提高资本市场服务实体经济的质量和效率。金融机构可能无法直接购买土地，但可以通过REITs或sto间接持有以土地为标的资产发行的权证。

作为具有高配置数字代币的REITs，sto可以在区块链平台上创建数字股权、资产所有权和投资工具，通过为其他非流动资产创建一个强大且流动性强的双边甚至多边市场，简化转售其他非流动资产的过程。

 STO与REITs的区别

STO与REITs**的区别在于，sto不仅可以增加母国的流动性，还可以增加全球的流动性。因此，优质资产的外流可能需要监管，否则，一些政府可能无法有效控制优质资产的外流，甚至导致地方商品贬值。目前，STO的基础设施和底层技术还不完善，缺乏共识机制。因此，这一领域既需要官方监管，也需要行业自律。

2、 从REITs看STO法律推广的曙光；

仅仅针对数字金融产品制定一套监管政策不仅难度很大，而且可能产生不确定的风险。各国监管机构，特别是以美国证券监督管理委员会（SEC）为代表的美国监管机构，一直试图在不引入太多新监管政策的情况下，将区块链技术引入传统金融市场。

Sto是REITs的数字证书版本。只要REITs发展顺利，sto将成为未来从传统金融向数字金融转过程中的合法金融衍生品。也就是说，相关部门正在不断完善对REITs的监管，这些规章制度和政策在成熟后很快就可以移植到对STO的监管上。

1）近期，国内监管部门多次出台重要的房地产投资信托业务规则和政策：1）2021年1月29日，上海证券交易所《基础设施证券投资基金（REITs）三大主营业务规则》出台，即：，《公开发行基础设施证券投资基金业务办法（试行）》（以下简称《业务办法》）和《关于适用《公开发行基础设施证券投资基金（REITs）业务规则的指引第1号》；审计关注事项（试行）（以下简称《审计关注事项》），《不动产投资信托基金规则第2号–募集业务适用指引（试行）》（以下简称募集业务指引）。这三项规定的正式出台，标志着上海证券交易所基础设施领域公开发行REITs试点工作取得进展。专家指出，随着基础设施公募REITs的正式实施，将启动万亿元新投融资市场，这对我国资本市场建设和引导基础设施股权投资具有里程碑意义。

2） 早在2020年4月，中国***、国家发改委就联合下发了《关于推进基础设施领域房地产投资信托（REITs）试点工作的通知》，标志着我国基础设施领域公开发行REITs正式启动。

3） 2020年6月18日，重庆市政府发布了《重庆市新建重大基础设施项目行动计划（20202022年）》。近三年，重庆将投资3983亿元，实施和储备新建重大基础设施项目375个。文件指出，重庆市计划以2020年至2022年为周期，开展重庆市重大基础设施新项目建设和储备，推动数字经济与实体经济深度融合。rdquo；

重庆试点流程

早在2020年11月，istox就得到了重庆市政府和重庆市财政局的大力支持，并签署了备忘录。双方同意在重庆建立数字证券交易所，为中国市场服务，加快istox在中国的业务步伐。重庆市金融管理局表示，对于需要中国金融监管部门批准的事项，将积极协调，争取政策支持。

海南省监理沙箱试点项目

2020年5月，《关于印发海南省加快区块链产业发展若干政策措施的通知》提出：支持龙头企业探索数字资产交易平台建设，探索数字化标准和技术模式，数字资产确权保护、数字资产全球流动、数字资产交易，推动数字资产相关业务在海南率先发展。

2019年12月1日，海南省副省长王路在海南国际离岸创新创业示范区建设暨区块链技术创新高端论坛暨数字资产交易会上致辞时表示：在区块链和数字资产交易方面，我们不知道下一步该怎么办，但我们有一个愿望，海南将成为离岸创新创业示范区中心、国家区块链研究与应用示范中心、国家数字资产交易示范区。”海南省地方金融监督管理局局长陈阳特别提到，海南将推出“监管沙箱”模式。

在2021年1月23日开幕的省政协七届四次会议上，海南省政协委员李峰建议，海南可以在基础设施领域开展房地产投资信托（REITs）试点，并设立专门的REITs交易场所。

监理发展趋势分析

1对STO的国际监管1）注册和豁免的监管要求，美国证券监督管理委员会（SEC）将率先将STO作为一种金融产品纳入监管范围。在美国，公开募资项目的合法发行有两种方式：一种是按照SEC的要求注册，通过IPO募集资金；另一种是符合SEC的注册豁免资格要求，不能注册融资，但仍在sec的监管之下。注册豁免sto项目仍应符合SEC对反洗钱AML、KYC和合格投资者的要求。目前，美国发行证券权证最可行的方式是按照《监管法》所列的豁免条件发行股票期权。由于筹集资金的要求和信息披露的成本，美国目前发布的大部分sto计划都包括D 506（c）豁免条例。

2017年11月，新加坡金融管理局（MAS）发布了《数字代币发行指南》，并未明确要求STO，但对所有数字代币项目进行了规范。此外，由于新加坡对金融许可证的严格控制，在新加坡发放sto项目的**困难不是项目本身是否合规，而是发放机构是否取得了相应的许可证。“如果数码一代币构成证券或期货合约，在新加坡建立或经营数码一代币相关交易平台的人必须获得新加坡金融管理局设立交易所的许可，或被新加坡金融管理局认可为SFA管辖下的市场运营商。”；。

2019年3月28日，香港***发布了以币为代表的证券发行声明，说明了STO的含义、属性和监管要求。“Sto”通常是指具有传统证券发行属性的币的具体发行，涉及利用区块链技术以数字形式表达资产（如黄金或房地产）所有权或经济权利（如利润或收入份额）。证券**币一般只提供给专业投资者。在香港，证券**人币可归属于《证券及期货条例》的quot;证券quot;1，因此受香港证券法的管制。“此外，***在声明中还强调了2018年11月1日发布的《致中介机构的通知——虚拟资产基金分销》中的sto分销要求，包括销售限制、尽职调查和向客户提供的数据。

2） 2016年11月，新加坡金融管理局（MAS）发布了《金融技术监管沙箱指引》，为金融技术创新提供了相对隔离的空间。2021年1月21日，全球领先的数字证券平台istox今天宣布正式完成5000万美元的a轮融资。本轮融资由日本投资公司（JIC）风险投资分公司和日本政策投资银行（DBJ）等两家日本国有机构投资，其中DBJ是日本政府全资拥有的金融机构。新的投资者包括16国银行和风险投资公司移动互联网资本（MIC）。

欧盟层面的监管机构对STO没有特别的否定态度，只要求遵守相应的证券监管法规。欧洲国家对sto有其他详细要求。2020年3月6日，法国市场监管机构AMF宣布，它提议设立一个欧洲“数字实验室”监管沙箱，允许当地监管机构放弃与安全解决方案相关的要求。该项目旨在研究STO和基于区块链的金融工具的更广泛概念。监管部门希望这些措施能促进资产证券化市场的发展。

ICO禁令不会影响STO在中国的合法化。无论是数字金融还是传统金融，金融衍生品都可以服务于实体经济，避免成为P2P泡沫。

不要认为sto只是ICO的一种进化形式。它们在标的资产上有着根本的区别。一个美丽的事物的极好的集合不是ICO被禁止的原因。这不是因为它是一个虚拟的币而不是币。最根本的原因是ICO问题与实物资产没有联系。很容易成为融资诈骗。而在2017年之前，国内出现了很多气泡和币。根据五部委于2017年9月4日发布的《关于防范代币发行融资风险的公告》，代币发行融资是指融资主体通过非法出售方式向币位、币位投资者募集的所谓“代虚拟货币”而代币流通；实质上是一种未经授权的非法集资行为，涉嫌代币非法售票、非法发行证券、非法集资、金融诈骗、传销等违法犯罪活动。可见，中国监管部门**的不是数字证书，而是金融欺诈和传销。

政策制定者希望通过的金融产品是那些能够服务实体经济、具有一定风险可控性的产品。Sto是REITs的数字证书版本。在法律合规的监管框架下，以代币为载体的区块链证券发行，最关键的是要与有形资产挂钩；。这就是sto和ICO的本质区别。这也是ICO被完全禁止的原因，sto可能在未来获得监管部门的批准。

最近三年，我国监管部门不断完善REITs规则。结合近期海南、重庆两地对STO的监管探索模式，一方面意味着STO法制化的曙光即将来临。另一方面，这也意味着，在国内REITs的应用和监管尚不成熟的情况下，sto还将等待一段时间。未来大规模推进STO合法化，必须在完善TS规则的基础上建立REITs。一旦REITs作为一种成熟的金融衍生品被全面推广，随着数字金融的发展，区块链技术逐步融入传统金融衍生品已是大势所趋，未来将逐步实现STO的全面实施。（图片来自区块链顶部）