顾彦西：论提高美国房地产代币流动性的技术和商业因素

在提供流动性方面，各种技术支持是基础，而且还需要与适当的金融工具相匹配。

原题：《决定美国房地产通行证流动性的技术和商业因素》，作者：美国力言咨询公司创始人、区块链和加密数字资产行业的研究和实践者顾延熙

房地产资产具有资产量大、流动性差的特点。这一直是个问题。然而，在中心化计算系统支持的经济活动中，这一问题是无法解决的。中心化计算系统支持公司自己的中心化运营模式。结果业务流程也是如此。这也决定了证券市场中的各种角色以及它们之间的合作模式。目前，这种市场结构（即成本和效率）只能支持股权等大单一资产的交易和流通。但是，对于房地产等资产类而言，由于其规模较小，各有不同的特点，目前的证券市场无法对此类资产进行规范化运作。这样的市场基础也决定了相应的监管规定，从而进一步限制了房地产资产的流通。为了保护普通投资者，美国监管条例将房地产列为另类资产。其相应的融资和流通也仅限于少数拥有较多可投资资产的用户。

比特币和以太坊（ETHereum）的出现，以及它们在全球的交易和流通，给了市场一个机会，可以把房地产变成全球流通的小标准单位。这种流动性的改善首先可以使存放在房地产上的资产恢复活力。流动性的提高可以帮助房地产资产价格获得流动性溢价，而不是目前通常由于流动性不足而导致的折价交易。流动性的改善也将使全球普通投资者能够参与持有优质房地产，并从中受益。正是基于这些判断，美国市场一直在不断尝试利用区块链技术改善房地产的资产流动性。事实上，区块链在房地产资产中的应用不仅是美国市场，也是全球的共识。一些国家已开始在这一地区进行勘探。其中一些提供所需的技术手段，而另一些则提供交易服务。当然，也有更直接的努力，直接交易和流通房地产。

提高流动性的因素可以分为技术和业务两个方面。这两个方面必须基本同步发展，才能尽快实现这方面的应用。

在技术方面，首先要做的是选择一个开源的底层技术框架。支持房地产资产在整个生命周期的各个阶段的应用，包括房产证的生成、登记、交易和结算。这实际上就是房地产市场的金融市场基础设施（FMIS）。这个市场的基本组成部分必须是完善的，可以相互配合，为房地产流通的流通提供坚实的基础。从2018年开始。美国房地产通行证市场在这方面不断完善，从最初的通行证生成工具和交易平台到今天，它已经包含了登记和托管功能。这些职能之间的合作也正在形成。但是，这些市场基础设施的建设仍在进行中，还有很大的提升空间。例如，在交易平台方面，ATS平台目前提供交易服务，没有全国性的证券交易所。缺乏这样的交易所，极大地限制了美国房地产资产的流动性。这种限制正在推动美国房地产市场走向国际化，包括在海外建立数字资产交易所。国际化的发展能够真正发挥区块链技术的**价值，国际化也是经济发展的主要趋势。因此，美国房地产市场的国际发展是由国内条件造成的，但它符合技术应用和商业发展的趋势。但从实施顺序来看，现状迫使美国房地产通行证的参与者提前开始这一步。事实上，这不仅在美国如此，在其他国家也是如此。

在业务方面，首先要确定代币是什么资产。我认为房地产投资私募基金是通过证书的**途径。只有这样，才能降低投资成本，实现投资规模效应。

在决定房地产通业务成功与否的诸多因素中，能否参与的用户群体是企业成功与否的关键。在美国市场，由于相关法律法规的限制，房地产流通通行证只能面对美国合格的投资者。不过，合格投资者在美国是一个非常小的群体，因此目前美国房地产流动性的希望来自美国的海外用户。在现有条件下，美国房地产证券化服务提供者必须采取各种手段来完善过程。这一过程包括房地产投资的初始融资和随后在二级市场的流通。这与股票的业务流程非常相似。在这方面，这方面的应用与证券市场的一个显著区别是数字货币的使用。在证券市场上，由于交易只能用法国货币进行，因此在美国的海外用户的交易涉及到不同国家的银行系统之间的转账。因此，该工艺存在诸多局限性，成本高，效率低。由于区块链技术的特点，数字货币可以在链上直接支付和交易。这对包括房地产在内的全球资产流通非常有帮助。为了增加美国房地产资产的流动性，美国房地产证券化市场的服务提供商需要在各种相关应用中加入稳定币。

在提供流动性方面，各种技术支持是基础，而且还需要与适当的金融工具相匹配。但流动性的最终提供者是交易用户，而对交易用户的直接服务是这一业务过程中**也是最重要的环节。提供服务的机构必须在交易用户所在地。如何获得这些机构的合作是这一业务流程的重要组成部分。按照传统的方式，这方面的关系就是产品提供商和渠道方的关系。虽然这样的模式仍然可以应用于房地产代币市场，但更为长期有效的方式是联盟的方式，即各地区的渠道方共同运作市场。这种方式不仅是商业组织发展的趋势，也是区块链技术支持的**组织形式。如果各方面设计得当，执行得当，这样的组织才能在全球房地产市场上确立主导地位。

总之，提高流动性是美国房地产市场通行证市场的最终目标。为了实现这一目标，技术和商业模式需要进一步改进。与两年前相比，这方面有了很大的改进，但还远远没有形成一个合适的技术和商业模式。目前在这两个方面还有很大的改进空间。这意味着巨大的商机。

对于房地产权证市场的参与者来说，在技术基础和商业模式上做出正确的选择比完成多个房地产权证融资项目更为重要。