顾延熙：美国房地产证券化将领跑全球，成为全球首个交易的数字资产

A601数字货币以以太坊数字货币表示。它们的价值完全是市场交易共识的结果。这些加密数字货币本身没有任何基础资产可供支持。虽然这些虚拟数字资产在全球范围内交易量非常大，并且通过交易形成了很高的市值，但这些虚拟数字资产对实体经济没有影响。

另一个快速发展的数字金融产品是数字货币。目前市场上的数字货币是基于单一法国货币生产的数字稳定币。目前市场上的数字货币类以美元为基础，如USDT、USDC、Pax、GUSD、tusd以及即将推出的Libra数字美元稳定币。因此，从数字金融产品的角度来看，不存在与任何实物资产挂钩的加密数字货币和基于现有法国货币的数字稳定币。在金融产品数字化方面，尚未出现的是以实物资产为基础的数字化形式，或者说是通用认证资产。在目前所有类的资产中，我认为最有可能首先证明的实物资产是房地产。在这方面首先要认识到的是美国的房地产。

首先，从市场需求来看，美国房地产的交易流程非常不方便，就像世界上其他地方的房地产一样。对于普通投资者来说，他们不能直接参与商业地产的所有权，也不能直接参与商业地产的交易。房地产交易即使在流通中，其交易过程也非常复杂，交易过程的完成需要几天或几周的时间。由于交易流通不方便，大量资金被锁定在房地产领域，资金使用效率很低。房地产资产类与公司股权类形成鲜明对比。公司股权具有很强的流动性，普通投资者可以参与公司股权交易。

房地产资金流通不畅的主要原因之一是现有技术手段的支持不足。基于中心化计算系统的证券市场只能支持股票的资产类。房地产具有单体容积小、可细分资产单元数量少的特点。因此，能够持有该资产的投资者数量较少，二级市场对单一交易量资产的需求量较小。这种特点是中心化交易系统不善于支持，提供这方面的交易服务功能的成本过高。

区块链技术的出现从根本上改变了现有的证券市场（见我的相关文章）。这一领域的一个重要变化是将资产变成小交易单位的能力。由于数字资产生命周期中的许多工作都可以通过区块链技术完成，这方面的成本大大降低。更多类的资产可以通过这种方式进行交易。对于房地产来说，一个成交量上百万元的单套房地产权益，可以做成一个标准的小交易单元，在二级市场进行交易和流通。

区块链技术为房地产交易和流通提供了技术可能性。2018年以来，世界上一些地区开始利用这种方式进行房地产交易和流通。这一努力的**障碍是监管法规的局限性和相应市场基础设施的不足。到目前为止，全世界的进展非常缓慢。然而，在这一领域，美国市场正处于领先发展阶段，因此美国房地产证券化很可能会****于世界其他国家。

在合规性方面，美国市场的房地产流通需要以另类资产的形式进行。这就是我们通常所知道的注册D和注册证s。根据这项规定，美国市场上的房地产可以通过认证，然后从美国的合格投资者和海外投资者那里筹集资金。美国市场的ATS系统可以为这些通行证提供交易服务。美国市场上的转移**可以提供实物资产和数字代币资产之间的一一对应关系。最近，美国证交会（SEC）发布了一份新的无行动函，同意ATS将进一步简化数字资产的结算方式，这将进一步促进这一领域市场基础设施服务的发展。

在技术系统支撑方面，2018年开始有技术平台在市场上提供相应的服务，如资产代币生成平台、投资者集资众筹平台，当然还有提供交易服务的证券交易所平台。但2018年，由于起步阶段的原因，相关服务成本较高，所提供的服务并不完善。另外，商业化运作过程不完善，市场意识不强。因此，2018年，这方面的发展没有得到发展。

经过两年的发展，底层技术基础设施的服务水平有了很大提高，市场认知度也有了很大提高。虽然相应的监管规定没有改变，但这方面的发展在市场上已经开始呈现出强劲的发展势头。房地产通用证的产品供应商和市场需求方开始加大力度开展这项业务。

从房地产数字化产品的生成来看，市场上更多的房地产都是在合规的前提下通过这种方式融资的。其中部分资产年收益率可达10%以上，投资门槛大大降低。例如，数万元可以参与购买此类产品。这种资产类对许多投资者很有吸引力，更重要的是，他们可以参与其中。

至于这类资产的购买者，主要购买者将不是美国投资者，而是来自海外的投资者。因为根据reg D，美国的投资者必须是合格的投资者。所以美国的投资者基础非常小。但根据reg s，在美国对外国投资者没有限制。对于在美国的海外投资者来说，拥有美国的房地产并获得持续稳定的收入是非常有吸引力的。美国房地产数字代币计划的发行人对此有着非常清晰的认识，他们也将把营销重点放在美国的海外用户身上。

在此之前，美国海外用户投资美国房地产。除了传统的交易模式外，还有另一种投资**项目的方式，即通过EB5投资美国房地产。但参与的**门槛是50万美元。除了其他成本，投资门槛仍然很高。现在，不言而喻，美国海外投资者参与这项业务的门槛只有数万美元。此外，由于ATS系统提供此类代币的二级市场交易，该类资产的流动性得到了极大的提高。这些因素对海外用户非常有吸引力。

总之，从技术发展、合规要求和市场需求来看，美国房地产业将是全球第一个获得认证和开发的数字金融产品。与世界其他地区相比，美国市场显然处于发展的领先地位。